Décret tertiaire : hôtels et résidences de tourisme

Quels hôtels sont concernés

L'article R. 174-22 du code de la construction et de l'habitation soumet au décret tertiaire les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire d'au moins 1 000 m². L'hôtellerie et la restauration en font partie : hôtels indépendants ou de chaîne, hôtels-restaurants, résidences de tourisme, villages de vacances, dès que le seuil est atteint sur un même site.

Dans l'hôtellerie, la séparation entre les murs et l'exploitation est fréquente : foncière propriétaire, exploitant locataire ou mandataire de gestion. Les deux sont assujettis, chacun pour ce qui relève de lui, et le contrat fixe qui déclare. Propriétaire ou locataire : qui porte l'obligation ?

Objectifs et déclaration OPERAT

Deux voies pour chaque échéance : réduire la consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010, ou atteindre le seuil en valeur absolue fixé pour la catégorie d'activité. OPERAT ajuste les consommations des variations climatiques et applique une modulation automatique liée au volume d'activité, à partir d'indicateurs d'intensité d'usage : pour un hôtel, l'activité se mesure autrement que pour un bureau.

La déclaration est due avant le 30 septembre de chaque année pour les consommations de l'année précédente, par type d'énergie : électricité des chambres et de la climatisation, gaz de la chaufferie et des cuisines, parfois fioul ou réseau de chaleur. Déclarer sur OPERAT, étape par étape.

Où en est l'hôtellerie

Le bilan OPERAT publié par l'ADEME en mai 2026 range le tourisme parmi les méta-catégories qui concentrent, avec les bureaux, l'enseignement, la santé, la logistique et le commerce, l'essentiel des surfaces et des consommations déclarées. Il relève aussi que, en proportion de la surface déclarée, l'objectif 2030 n'est atteint que pour moins de 40 % des cas dans le tourisme, comme dans la santé, les laboratoires et la restauration, contre 47 % pour l'ensemble du parc. L'hôtellerie fait donc partie des secteurs qui ont le plus de chemin à parcourir d'ici 2030.

Ce qui pèse dans un hôtel

Un hôtel ne ressemble à aucun autre bâtiment tertiaire. Il est occupé la nuit, le week-end et pendant les vacances, quand les bureaux sont vides. Il produit de l'eau chaude sanitaire en grande quantité, avec des pointes le matin et le soir. Il chauffe ou climatise des chambres dont l'occupation change chaque jour, et ses cuisines fonctionnent au gaz. Les consignes de sobriété ont leurs limites : le confort du client ne se discute pas.

Conséquence : les leviers d'exploitation, utiles, ne suffisent pas. L'essentiel de la trajectoire se joue sur la production de chaleur et d'eau chaude, sur l'enveloppe du bâtiment et sur la part d'électricité que l'hôtel peut produire lui-même.

Les leviers de travaux

Le décret n'impose aucun travaux ; il attend un résultat. Dans un hôtel, les opérations suivantes portent l'essentiel de l'effort.

• Pompe à chaleur : remplacer ou hybrider la chaufferie gaz ou fioul, en air/eau ou eau/eau, dimensionnée par un bureau d'études qui intègre l'eau chaude sanitaire et les pointes d'occupation.
• Isolation des combles perdus : laine minérale soufflée ou déroulée, à la performance exigée par la fiche CEE ; un chantier mené dans les combles, hors des chambres.
• Isolation du plancher bas : flocage en sous-face de dalle, depuis le parking ou le vide sanitaire.
• Solaire en autoconsommation : toiture ou ombrières de parking, financées par Prime Genius ; l'hôtel consomme l'électricité produite sans investir, les modalités étant précisées dans l'étude.
• Exploitation : consignes de température par chambre, extinction des zones inoccupées, débits d'eau chaude, éclairage sobre des communs.

Le décret BACS, pour information

Obligation distincte, le décret BACS impose un système d'automatisation et de contrôle (GTB) aux bâtiments tertiaires dont les systèmes de chauffage ou de climatisation dépassent 290 kW depuis le 1er janvier 2025, et à ceux qui dépassent 70 kW à l'échéance du 1er janvier 2030 fixée par le décret n° 2025-1343, sous réserve des conditions prévues par le texte. Un hôtel climatisé de taille moyenne est souvent concerné. Prime Genius n'installe pas de GTB.

Financer sans CAPEX

Pompe à chaleur, combles, plancher bas ouvrent droit aux primes CEE, cumulables selon les règles de chaque aide avec des subventions locales ou régionales. Prime Genius monte les dossiers, porte l'avance de trésorerie pour que les travaux démarrent sans attendre le versement des primes et, s'il reste un solde, structure un contrat de performance énergétique ou un tiers-financement. Selon l'éligibilité du projet, tout ou partie des travaux est financé sans mobiliser le budget d'investissement ; le reste à charge éventuel est chiffré avant signature. Le financement zéro CAPEX et notre guide du décret tertiaire.