Suis-je concerné ? 12 cas pratiques du décret tertiaire
Le décret tertiaire tient en une règle : 1 000 m² de surface de plancher à usage tertiaire. Son application, beaucoup moins : bâtiments mixtes, sites à plusieurs bâtiments, copropriétés, locataires, exemptions. Les critères du code de la construction, puis douze situations concrètes.
L'essentiel
Trois questions suffisent pour savoir.
1 000 m² ou plus ?
En surface de plancher, dans un bâtiment, des parties de bâtiment ou un ensemble de bâtiments d'un même site.
À usage tertiaire ?
Activités marchandes ou non marchandes : bureaux, commerces, santé, enseignement, hôtellerie, services publics…
Propriétaire ou locataire ?
Les deux sont assujettis, chacun pour ce qui le concerne. La taille de l'entreprise ne compte pas.
La règle des 1 000 m²
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, codifié aux articles R. 174-22 et suivants du code de la construction et de l'habitation, s'applique aux bâtiments, parties de bâtiments et ensembles de bâtiments qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher d'au moins 1 000 m². La surface de plancher s'entend au sens du code de l'urbanisme : c'est elle qui compte, pas la surface utile ni la surface locative d'un bail.
Le seuil ne joue pas à la baisse : si des activités tertiaires cessent et que la surface tertiaire repasse sous 1 000 m², les activités qui demeurent restent soumises à l'obligation.
Ce qu'est une activité tertiaire
Le texte vise les activités tertiaires « marchandes ou non marchandes ». Le champ est donc large : bureaux, commerces, hôtellerie, restauration, enseignement, santé et médico-social, services publics, sport, culture, logistique… Le logement, lui, n'est pas une activité tertiaire.
Deux nuances. Les surfaces consacrées à des activités non tertiaires accessoires à l'activité tertiaire sont comptées pour l'assujettissement. Et un même établissement peut mêler logement et tertiaire : c'est le cas des résidences pour personnes âgées, dont la partie hébergement relève en général du logement.
Trois façons d'atteindre le seuil
- Un bâtiment entièrement tertiaireTout bâtiment qui héberge exclusivement des activités tertiaires sur 1 000 m² ou plus.
- Les parties tertiaires d'un bâtiment mixteDans un immeuble qui mêle logements et activités, les parties tertiaires sont assujetties si leur surface cumulée atteint 1 000 m².
- Un ensemble de bâtimentsPlusieurs bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site, dès que leurs surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m².
Les exemptions
Le code de la construction exclut trois catégories :
- les constructions ayant donné lieu à un permis de construire à titre précaire ;
- les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments destinés au culte ;
- les locaux abritant une activité opérationnelle à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire.
Hors de ces cas, ni le statut public ou privé, ni la taille de l'organisation, ni l'ancienneté du bâtiment ne dispensent de l'obligation.
Qui est assujetti
Les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. Dans un immeuble loué, bailleur et locataires sont donc tous concernés, chacun pour ce qui relève de lui, et se transmettent les données nécessaires à la déclaration annuelle sur OPERAT. Comment se répartissent les rôles et comment déclarer.
Point réglementaire. Assujettis : propriétaires et preneurs à bail de bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur au moins 1 000 m² de surface de plancher. Exemptés : permis précaire, culte, défense, sécurité civile et sûreté intérieure (art. R. 174-22 du code de la construction).
Une fois concerné : quatre rendez-vous
Être assujetti, c'est entrer dans un calendrier précis. Quatre rendez-vous structurent la décennie :
- chaque année avant le 30 septembre, déclarer sur OPERAT les consommations de l'année précédente : la déclaration pas à pas ;
- avant le 30 septembre 2027, renseigner l'année de référence, faute de quoi une règle par défaut, souvent moins favorable, s'applique : bien la choisir ;
- depuis le 1er juillet 2026, afficher l'attestation annuelle dans le bâtiment : l'attestation et son affichage ;
- au 31 décembre 2031, la plateforme vérifie l'atteinte de l'objectif 2030, −40 % ou la valeur absolue de votre activité. Ne rien faire expose à une procédure graduée : les sanctions.
Entre ces dates, le travail consiste à faire baisser la consommation : réglages d'abord, puis travaux sur le bâti et la production de chaleur, financés par les primes CEE et les subventions selon éligibilité.
À ne pas confondre : l'audit énergétique réglementaire dépend, lui, de la consommation d'énergie de l'entreprise et non de la surface d'un bâtiment. L'audit énergétique obligatoire.
Cas pratiques
Douze situations, douze réponses.
Chaque cas applique les critères de l'article R. 174-22. En cas de doute, plans et baux en main, faites-nous vérifier votre situation.
Un siège de 1 500 m², propriétaire occupant
Concerné. Un bâtiment qui n'héberge que des activités tertiaires sur 1 000 m² ou plus est assujetti. Le propriétaire occupant porte seul l'obligation : déclaration sur OPERAT et trajectoire de −40 %.
Une PME locataire de 350 m² dans un immeuble de 4 000 m²
Concerné. Le seuil s'apprécie à l'échelle du bâtiment, pas de l'entreprise. La PME, preneur à bail, est concernée avec son bailleur ; reste à répartir qui déclare et qui agit. Propriétaire ou locataire.
Un immeuble de bureaux de 1 200 m² en copropriété
Concerné. Plusieurs propriétaires de lots, éventuellement plusieurs locataires : le bâtiment dépasse le seuil, chacun est concerné pour ses locaux. Les parties communes et la chaufferie se traitent ensemble. Copropriétés et bailleurs.
Un immeuble mixte : logements, 600 m² de commerces, 500 m² de bureaux
Concerné, pour les parties tertiaires. Les parties d'un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface cumulée de 1 000 m² ou plus sont assujetties. Ici, 1 100 m² : commerces et bureaux entrent dans le champ, pas les logements.
Un immeuble d'habitation avec 400 m² de commerces en pied d'immeuble
En principe, non concerné. Les parties tertiaires restent sous 1 000 m² et les logements ne comptent pas. À vérifier toutefois si d'autres surfaces tertiaires existent sur le même site ou la même unité foncière (cas suivant).
Trois bâtiments de 400 m² sur un même terrain
Concerné. Un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site est assujetti dès 1 000 m² tertiaires cumulés. Ici 1 200 m², même si aucun bâtiment n'atteint le seuil seul.
Un bâtiment isolé de 900 m²
Non concerné, à mesurer précisément. Sous le seuil, pas d'obligation. Mais le seuil s'apprécie en surface de plancher au sens du code de l'urbanisme, qui n'est pas forcément la surface indiquée dans le bail : faites la mesure avant de conclure.
Un EHPAD de 3 000 m²
Concerné. Le décret vise les activités tertiaires marchandes comme non marchandes : un établissement médico-social entre dans le champ dès 1 000 m². Le décret tertiaire pour un EHPAD.
Une résidence autonomie
En général, non concernée pour les logements. Selon la foire aux questions officielle du dispositif, la partie hébergement relève du logement. Seuls les services associés, restauration ou blanchisserie, comptent, s'ils atteignent 1 000 m². Le cas des résidences autonomie.
Des bureaux de 900 m² avec un atelier accessoire de 150 m²
Concerné. Les surfaces consacrées à des activités non tertiaires accessoires aux activités tertiaires sont prises en compte pour l'assujettissement. Ici, 1 050 m² : le seuil est franchi.
Un lieu de culte, un site de défense, une construction précaire
Exemptés. Sont exclus : les bâtiments destinés au culte, les locaux d'une activité opérationnelle de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure, et les constructions ayant fait l'objet d'un permis de construire à titre précaire.
Un bâtiment de 1 300 m² dont un occupant de 500 m² part
Toujours concerné. Lorsque des activités tertiaires d'un bâtiment assujetti cessent, les activités restantes restent soumises à l'obligation, même si la surface tertiaire repasse sous 1 000 m².
Votre bâtiment est-il concerné ? Réponse en deux minutes.
Le test gratuit de 360 donne une première indication sur le décret tertiaire, la déclaration OPERAT et vos autres obligations, sans inscription. Puis 360 calcule vos objectifs et révèle les aides mobilisables.
Questions fréquentes
Vos questions, nos réponses
Votre question n'y figure pas ? Un référent Prime Genius vous répond.
Une PME est-elle concernée par le décret tertiaire ?
Oui, si elle occupe ou possède des locaux tertiaires dans un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments qui atteint 1 000 m² de surface tertiaire. Le décret ne regarde ni l'effectif ni le chiffre d'affaires : il regarde le bâtiment. Une PME locataire de 300 m² dans un immeuble de bureaux de 2 000 m² est donc concernée, aux côtés de son bailleur.
Comment se calcule le seuil de 1 000 m² ?
En surface de plancher, au sens du code de l'urbanisme, consacrée à des activités tertiaires. Les surfaces des activités non tertiaires accessoires à l'activité tertiaire sont comptées. Dans un immeuble mixte, on cumule les parties tertiaires ; sur un même site ou une même unité foncière, on cumule les bâtiments.
Plusieurs petits bâtiments sur le même terrain : faut-il les additionner ?
Oui. Un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site est assujetti dès que les surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m², même si aucun bâtiment ne les atteint seul.
Une collectivité ou une association est-elle concernée ?
Oui, dans les mêmes conditions de surface. Le décret vise les activités tertiaires marchandes comme non marchandes : mairies, écoles, gymnases, établissements médico-sociaux ou locaux associatifs entrent dans le champ dès 1 000 m². Voir notre page communes et EPCI.
Comment vérifier rapidement la situation de mon bâtiment ?
Notre plateforme 360 propose un test gratuit, sans inscription : quelques questions sur la surface tertiaire, votre statut de propriétaire ou de locataire et votre situation sur OPERAT donnent une première indication. Le statut définitif s'apprécie au cas par cas, plans et baux en main.
Échange gratuit, sans engagement
Faisons vérifier votre situation
Un référent Prime Genius vous rappelle pour faire le point sur votre bâtiment, vos obligations et les financements mobilisables.