Décret tertiaire · commerce
Décret tertiaire : commerces, magasins, centres commerciaux
Le commerce est une activité tertiaire : dès 1 000 m² de surface, seule ou cumulée avec les autres locaux tertiaires d'un même bâtiment ou d'un même site, le décret tertiaire s'applique. Objectif −40 % en 2030 par rapport à une année de référence, ou un seuil en valeur absolue, et une déclaration annuelle sur OPERAT.
L'essentiel
Grande surface, galerie, boutique en pied d'immeuble : le seuil se cumule.
Le décret n° 2019-771 vise les bâtiments, parties de bâtiments et ensembles de bâtiments à usage tertiaire de 1 000 m² ou plus. Dans le commerce, ce cumul change tout.
Le magasin isolé
Supermarché, enseigne de périphérie, concession : au-dessus de 1 000 m², assujetti pour lui-même, parking couvert compris s'il en a un.
Le centre commercial
Un ensemble de bâtiments ou un bâtiment partagé : le propriétaire pour les communs, chaque enseigne pour sa boutique.
Le pied d'immeuble
Dans un immeuble mixte, les locaux tertiaires s'additionnent entre eux, sans les logements. 1 000 m² cumulés : chaque local est concerné.
Quels commerces sont concernés
L'article R. 174-22 du code de la construction et de l'habitation soumet au décret tertiaire les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail de tout bâtiment hébergeant des activités tertiaires sur 1 000 m² ou plus, de toute partie de bâtiment mixte dont les surfaces tertiaires cumulées atteignent ce seuil, et de tout ensemble de bâtiments d'un même site dans la même situation. Alimentaire ou non alimentaire, de gros ou de détail, le commerce entre dans ce champ.
Le cas du centre commercial illustre le cumul : aucune boutique n'atteint 1 000 m² seule, mais la galerie en totalise dix fois plus. Le propriétaire est assujetti pour les parties communes et les équipements collectifs, chaque enseigne pour son local. Comment se répartissent les rôles.
Objectifs et déclaration OPERAT
Deux voies pour chaque échéance : réduire la consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010, ou atteindre le seuil en valeur absolue fixé pour la catégorie d'activité. Les catégories du commerce sont distinguées dans l'arrêté du 10 avril 2020, qui a d'ailleurs été corrigé en août 2026 sur certaines formules de modulation, notamment pour les centres commerciaux.
La déclaration se fait sur OPERAT avant le 30 septembre de chaque année, pour les consommations de l'année précédente, par type d'énergie. Dans un magasin, l'électricité domine : éclairage, froid, climatisation, caisses. Déclarer sur OPERAT, étape par étape.
Point réglementaire. Depuis le 1er juillet 2026, l'attestation annuelle d'OPERAT doit être affichée dans le bâtiment, à un endroit visible et facilement accessible, ou publiée par tout autre moyen pertinent. Dans un commerce, elle est donc vue des clients. L'attestation et son affichage.
Où en est le commerce
Le bilan OPERAT publié par l'ADEME en mai 2026 place le commerce alimentaire et le commerce non alimentaire parmi les méta-catégories qui concentrent, avec les bureaux, l'enseignement, la santé et la logistique, l'essentiel des surfaces et des consommations déclarées. Sur les déclarations 2024 jugées fiables, le commerce non alimentaire figure parmi les secteurs où l'objectif 2030 est déjà atteint pour plus de la moitié de la surface déclarée. Le même bilan estime le taux de remplissage d'OPERAT entre 50 et 60 % du parc assujetti : une part du commerce n'a pas encore déclaré.
Enseignes et réseaux de magasins
Pour une enseigne qui exploite des dizaines de points de vente, le décret tertiaire est d'abord un sujet de parc. Le dispositif en tient compte : une même structure peut déclarer l'ensemble de ses entités, déléguer la saisie à un prestataire, et mutualiser les résultats à l'échelle de tout ou partie de son patrimoine, les économies supplémentaires d'un site compensant le retard d'un autre.
En franchise, la question « qui est assujetti ? » se pose magasin par magasin : le franchisé locataire pour ses usages, le propriétaire des murs pour le bâti. Un plan de travaux cohérent sur le réseau, chiffré site par site, évite que chacun réinvente la solution.
Les leviers de travaux
Le décret n'impose aucun travaux ; il attend un résultat. Dans le commerce, les leviers se répartissent entre le bâti, qu'un propriétaire porte, et les usages, qu'une enseigne maîtrise.
- Isolation du plancher bas : flocage en sous-face de dalle, depuis le parking couvert ou le local technique, sans fermer le magasin. Les surfaces commerciales posées sur un parking sont le cas d'école.
- Isolation des combles perdus : laine minérale soufflée ou déroulée, à la performance exigée par la fiche CEE, quand le bâtiment en a.
- Pompe à chaleur : remplacer ou hybrider une chaufferie gaz, dimensionnée par un bureau d'études.
- Solaire en autoconsommation : un magasin consomme en journée, quand la toiture et les ombrières du parking produisent. Prime Genius finance la centrale, vous consommez l'électricité produite sans investir ; les modalités sont précisées dans votre étude.
- Éclairage et usages : luminaires sobres, extinction des vitrines, consignes de température, rideaux de froid.
Le décret BACS, pour information
Obligation distincte, le décret BACS impose un système d'automatisation et de contrôle (GTB) aux bâtiments tertiaires dont les systèmes de chauffage ou de climatisation dépassent 290 kW depuis le 1er janvier 2025, et à ceux qui dépassent 70 kW à l'échéance du 1er janvier 2030 fixée par le décret n° 2025-1343, sous réserve des conditions prévues par le texte. Un centre commercial climatisé est souvent concerné. Prime Genius n'installe pas de GTB.
Financer sans CAPEX
Plancher bas, combles, pompe à chaleur ouvrent droit aux primes CEE, cumulables selon les règles de chaque aide avec des subventions locales ou régionales. Prime Genius monte les dossiers, porte l'avance de trésorerie et, s'il reste un solde, structure un montage adapté. Selon l'éligibilité du projet, tout ou partie des travaux est financé sans mobiliser le budget d'investissement ; le reste à charge éventuel est chiffré avant signature. Le financement zéro CAPEX et notre page tertiaire, bureaux et commerces.
Le chantier qui ne ferme pas le magasin
Isoler la surface de vente par le parking.
Beaucoup de surfaces commerciales sont posées sur un parking couvert ou un vide sanitaire. Le flocage, projeté en sous-face de la dalle depuis le niveau inférieur, enveloppe réseaux et poutres sans découpe. Les clients et les équipes de vente ne voient pas le chantier, et l'opération ouvre droit aux primes CEE.
- Depuis le niveau inférieurParking, réserve ou local technique : l'intervention reste sous la dalle.
- Documenté et contrôléPhotos horodatées à chaque étape, contrôle par un organisme accrédité COFRAC avant le dépôt.
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Questions fréquentes
Vos questions, nos réponses
Votre question n'y figure pas ? Un référent Prime Genius vous répond.
Un magasin de 400 m² en pied d'immeuble est-il concerné ?
Seul, non : le seuil est de 1 000 m² de surface tertiaire. Mais si l'immeuble compte d'autres locaux tertiaires (commerces, bureaux, cabinets) et que leur cumul atteint 1 000 m², chaque local est concerné, y compris le vôtre. Les logements au-dessus ne comptent pas. Les cas pratiques.
Dans un centre commercial, qui déclare : le bailleur ou chaque enseigne ?
Les deux sont assujettis, chacun pour ce qui relève de lui : le propriétaire pour les parties communes, le mail, le parking et les équipements collectifs ; chaque enseigne pour sa boutique et ses usages. La répartition de la déclaration se règle au bail. Propriétaire ou locataire ?
Une enseigne avec cent magasins doit-elle faire cent déclarations ?
Chaque entité assujettie fait l'objet d'une déclaration, mais une structure peut déclarer l'ensemble de son parc sur OPERAT, déléguer la saisie à un prestataire et mutualiser les résultats à l'échelle de tout ou partie de son patrimoine. Déclarer sur OPERAT.
Le froid alimentaire compte-t-il dans l'objectif ?
Oui : le décret porte sur la consommation d'énergie finale de l'ensemble du local, tous usages compris. Les seuils en valeur absolue distinguent toutefois les catégories d'activité, et OPERAT applique une modulation liée au volume d'activité. Le choix entre valeur relative et valeur absolue mérite d'être étudié.
Comment financer les travaux d'un magasin sans immobiliser de trésorerie ?
Les primes CEE et les subventions cumulables financent tout ou partie des travaux éligibles, selon le projet. Prime Genius porte l'avance de trésorerie et chiffre le reste à charge éventuel avant signature. Le financement zéro CAPEX.
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