Décret tertiaire · obligation partagée
Propriétaire ou locataire : qui porte le décret tertiaire ?
Les deux. Le code de la construction vise le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail, chacun pour ce qui relève de lui. Reste à écrire qui déclare sur OPERAT, qui transmet quelles données et qui finance quels travaux.
L'essentiel
Une obligation, deux responsables, un seul résultat.
Le décret n° 2019-771 ne désigne pas un coupable unique. Il fixe une baisse de la consommation d'énergie finale du bâtiment et demande au propriétaire comme au locataire d'y contribuer, selon ce que chacun maîtrise.
Le propriétaire
Le bâti et les équipements communs : enveloppe, chaufferie, production de chaleur, parties communes. Ce qui tient au bâtiment lui-même.
Le locataire
Les usages et les équipements propres à son activité : éclairage des plateaux, informatique, horaires, consignes de température.
Les deux ensemble
Se transmettre les consommations et les surfaces, désigner le déclarant OPERAT, décider des travaux et de leur financement.
Ce que dit le texte
L'article R. 174-22 du code de la construction et de l'habitation désigne les personnes soumises à l'obligation : « les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail » des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire d'au moins 1 000 m². La formule est volontairement large. Elle ne dit pas « le propriétaire, sauf si… » ; elle place les deux parties côte à côte.
L'article R. 174-28 précise que la déclaration annuelle est faite par le propriétaire ou le preneur à bail « selon leur responsabilité respective », telle qu'elle résulte de leurs dispositions contractuelles. Autrement dit : le texte renvoie au bail. S'il est muet, c'est à vous de combler le vide.
Point réglementaire. Propriétaire et preneur à bail sont tous deux assujettis (art. R. 174-22 CCH). La répartition des rôles, déclaration comprise, suit ce que prévoit le contrat de bail (art. R. 174-28 CCH). En l'absence de clause, il faut s'entendre, par écrit de préférence.
Comment se partagent les rôles
La ligne de partage la plus courante suit la frontière entre le bâtiment et l'activité. Elle n'est pas écrite dans le décret, mais elle découle de ce que chacun peut réellement décider.
| Levier | Qui décide le plus souvent | Pourquoi |
|---|---|---|
| Isolation des combles, du plancher bas, des façades | Propriétaire | Travaux sur le bâti, qui restent avec l'immeuble |
| Chaufferie, pompe à chaleur, eau chaude | Propriétaire (l'exploitant en bail long) | Équipement commun, dimensionné pour tout le bâtiment |
| Éclairage, bureautique, serveurs | Locataire | Équipements propres à l'activité |
| Consignes de température, horaires | Locataire | Usage quotidien des locaux |
| Déclaration OPERAT, année de référence | À désigner dans le bail | Le texte renvoie au contrat |
Deux situations compliquent ce partage : l'immeuble multi-locataires, où la déclaration doit couvrir l'ensemble des occupants, et le bail commercial de longue durée qui met le gros entretien à la charge du preneur, lequel peut alors se retrouver responsable de la chaufferie.
Qui déclare sur OPERAT
La déclaration annuelle sur OPERAT porte sur les activités exercées, les surfaces, les consommations d'énergie par type d'énergie, l'année de référence et, le cas échéant, les modulations. Elle est due avant le 30 septembre de chaque année pour les consommations de l'année précédente.
Le texte offre de la souplesse sur le « qui » : le propriétaire ou le preneur, selon le bail, avec la possibilité de confier la saisie à un prestataire. Le résultat, lui, ne se négocie pas : une déclaration complète, pour chaque entité assujettie, dans les délais. Trois réflexes :
- un déclarant unique par bâtiment, nommé dans le bail ou dans un échange écrit ;
- un calendrier de transmission des données : factures, relevés, surfaces, communiqués avant l'été pour tenir le 30 septembre ;
- une année de référence choisie à deux, car elle engage les deux parties pour la décennie. Bien choisir son année de référence.
Échéance. Déclaration des consommations de l'année N−1 avant le 30 septembre de l'année N. Le défaut de déclaration peut conduire à une mise en demeure du préfet, puis à la publication du nom de l'assujetti.
Bail commercial et annexe environnementale
Pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, l'article L. 125-9 du code de l'environnement impose une annexe environnementale, souvent appelée « bail vert ». Elle oblige preneur et bailleur à « se communiquer mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués » et prévoit que le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux pour réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique. Elle peut aussi fixer des obligations au preneur pour limiter la consommation.
Cette annexe est antérieure au décret tertiaire, mais elle en est le complément naturel : c'est l'endroit où écrire la répartition des rôles, déclarant OPERAT, données à transmettre, partage des travaux et des économies. En dessous de 2 000 m², rien n'interdit une clause équivalente, ou un avenant en cours de bail.
Qui finance les travaux
C'est la question qui bloque le plus souvent : le propriétaire hésite à investir dans un bâtiment dont le locataire récolte les économies, le locataire refuse de payer pour un bien qui ne lui appartient pas. Deux éléments la débloquent. Les financements d'abord : primes CEE et subventions cumulables peuvent couvrir tout ou partie des travaux éligibles, selon le projet. Un chiffrage partagé ensuite : avec le même document en main, opérations, aides, reste à charge éventuel, la discussion porte sur des chiffres.
Prime Genius établit cette proposition chiffrée, monte les dossiers de primes CEE et de subventions au nom de l'acteur qui porte les travaux et avance la trésorerie pour que le chantier démarre sans attendre le versement des primes. Le dossier doit être engagé avant la signature du devis : lorsque bailleur et exploitant sont deux entités, décidez qui signe avant de consulter les entreprises. Comment fonctionne le financement zéro CAPEX.
Se mettre d'accord en quatre étapes
Inventorier
Surfaces tertiaires, occupants, baux en cours et leurs clauses énergie : qui est assujetti, pour quoi.
Désigner
Un déclarant OPERAT, un calendrier de transmission des données, une année de référence commune.
Chiffrer
Visite sur site, puis proposition chiffrée : travaux, aides mobilisables, reste à charge éventuel, pour les deux parties.
Écrire
Avenant ou annexe environnementale : répartition des travaux, des coûts et des économies, dossier de primes engagé avant le devis.
Un référent dédié suit l'ensemble avec vous. Pour le dispositif complet : notre guide du décret tertiaire et notre page tertiaire et bureaux.
Bailleur, exploitant, gestionnaire
Un même tableau de bord pour les deux parties.
Propriétaire et locataire n'ont pas besoin d'être d'accord sur tout, mais de regarder les mêmes chiffres : surfaces assujetties, consommations, objectif 2030, travaux possibles et leur financement. C'est ce que produit la visite sur site de Prime Genius.
- Un référent, deux interlocuteursLe même référent répond au bailleur et à l'exploitant, pour que les informations circulent.
- Une avance de trésorerie portée par Prime GeniusLes travaux démarrent sans attendre le versement des primes, quel que soit le signataire.
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Questions fréquentes
Vos questions, nos réponses
Votre question n'y figure pas ? Un référent Prime Genius vous répond.
Le locataire peut-il être sanctionné à la place du propriétaire ?
Les deux peuvent l'être, chacun pour ce qui lui incombe. Le code de la construction vise « le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail ». La mise en demeure d'établir un programme d'actions peut être adressée à l'un comme à l'autre, et l'amende administrative (jusqu'à 1 500 € pour une personne physique, 7 500 € pour une personne morale) suit la même logique. Le détail des sanctions.
Qui crée le compte OPERAT et saisit les consommations ?
Celui des deux qui porte la responsabilité de la déclaration, selon la répartition contractuelle. Le texte autorise aussi à déléguer la saisie à un prestataire, et les gestionnaires de réseaux peuvent transmettre les consommations directement. Dans les faits, le plus simple est de désigner un déclarant unique par bâtiment et de l'écrire. Déclarer sur OPERAT, étape par étape.
Mon bail commercial ne dit rien du décret tertiaire : que faire ?
Rien ne vous empêche de compléter le bail par un avenant ou une annexe qui répartit les rôles : qui déclare, qui transmet quelles données, qui finance quels travaux. Pour les locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, une annexe environnementale est de toute façon obligatoire : c'est l'endroit naturel pour poser ces règles.
Qui signe le dossier de primes CEE : le bailleur ou l'exploitant ?
Celui qui porte les travaux et qui en est le bénéficiaire. Lorsque bailleur et exploitant sont deux personnes différentes, la question se tranche avant le devis, car un dossier de primes CEE doit être engagé avant la signature des travaux. Prime Genius vous aide à poser cette répartition et monte le dossier au nom du bon acteur. Le financement zéro CAPEX.
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