Résidence autonomie : êtes-vous soumis au décret tertiaire ?
En général, non : la partie hébergement d'une résidence autonomie relève du logement, pas du tertiaire. Seuls les services associés, restauration, salles communes, blanchisserie, peuvent être assujettis au décret tertiaire, si leurs surfaces cumulées atteignent 1 000 m². Voici comment le vérifier.
La réponse en bref
Logements : non. Services associés : seulement à partir de 1 000 m² cumulés.
Le décret tertiaire (décret n° 2019-771, dispositif « Éco Énergie Tertiaire ») vise les bâtiments, parties ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire de 1 000 m² ou plus. Une résidence autonomie loge des personnes âgées : ses logements relèvent de l'habitation.
La partie hébergement
Logements, circulations qui les desservent : catégorie « logement ». Hors du champ du décret tertiaire, quelle que soit la surface.
Les services associés
Restaurant, salles d'activités, blanchisserie, services commerciaux : surfaces tertiaires. Assujetties si leur cumul atteint 1 000 m².
Le cas de l'EHPAD
Un EHPAD, avec son équipe médicale et paramédicale, relève du tertiaire dès 1 000 m². S'il partage le site, ses surfaces s'ajoutent à celles de vos services.
Ce que dit la FAQ officielle
Pourquoi les logements échappent au décret.
La foire aux questions du dispositif Éco Énergie Tertiaire traite précisément le cas des établissements qui accueillent des personnes âgées. Elle distingue les EHPAD, qui s'adressent à des personnes dépendantes et disposent d'une équipe médicale et paramédicale, et les établissements d'hébergement pour personnes âgées non médicalisés, dont les anciens foyers-logements, devenus résidences autonomie.
Pour ces derniers, la partie hébergement relève de la catégorie « logement » et n'est donc pas dans le secteur tertiaire. Seuls les services associés qui peuvent exister dans ces bâtiments, restauration, salle de sport, blanchisserie ou autres services commerciaux, peuvent être assujettis, dès lors que la surface cumulée de ces activités tertiaires atteint 1 000 m².
Autrement dit, la question n'est pas « quelle est la surface de ma résidence ? », mais « combien de mètres carrés de services tertiaires y a-t-il, et sur quel site ? ».
Trois situations à vérifier
Quand une résidence autonomie est tout de même concernée.
Le principe est simple, les sites réels le sont moins. Trois configurations méritent un examen attentif avant de conclure.
- Des services tertiaires étendusGrande salle de restauration ouverte à l'extérieur, espaces d'activités, locaux loués à des professionnels : si leurs surfaces cumulées atteignent 1 000 m², ces surfaces sont assujetties, et elles seules.
- Un site partagé avec d'autres bâtiments tertiairesLe seuil se cumule par unité foncière ou par site : un EHPAD voisin, un centre social, des bureaux du gestionnaire sur la même parcelle s'additionnent.
- Un bâtiment mixteDans un immeuble qui accueille à la fois des logements et des activités tertiaires, seules les parties tertiaires de 1 000 m² ou plus sont concernées, avec leur propre déclaration.
- Le cas le plus courantUne résidence seule, avec un restaurant et une salle d'animation de taille modeste : les services n'atteignent pas 1 000 m², la résidence n'est pas soumise. Ses travaux restent finançables par les primes CEE.
Si vous êtes concerné
Ce que l'obligation implique pour les surfaces assujetties.
Réduire la consommation d'énergie finale de −40 % en 2030, −50 % en 2040 et −60 % en 2050 par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010, ou atteindre un seuil en valeur absolue fixé par catégorie d'activité. Déclarer chaque année les consommations sur OPERAT, la plateforme de l'ADEME, avant le 30 septembre. L'obligation est partagée entre propriétaire et occupant.
En cas de manquement, la procédure est graduée : mise en demeure, publication sur un site des services de l'État, puis amende administrative jusqu'à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.
Vérifier en quatre étapes
Comment nous établissons votre périmètre.
Soumis ou non, la démarche est la même : partir du bâti réel, pas d'une présomption. Et dans les deux cas, les travaux d'économies d'énergie restent finançables.
Recenser les surfaces
Logements d'un côté, services associés de l'autre, bâtiment par bâtiment et site par site.
Cumuler les surfaces tertiaires
Services de la résidence, EHPAD ou locaux tertiaires voisins sur la même unité foncière : le seuil de 1 000 m² se lit à cette échelle.
Conclure et déclarer si besoin
Surfaces assujetties, année de référence, répartition propriétaire-occupant, déclaration OPERAT avant le 30 septembre.
Financer les travaux utiles
Soumis ou non : combles, plancher bas, chaufferie, financés par les primes CEE et les subventions, avec l'avance de trésorerie.
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Questions fréquentes
Vos questions, nos réponses
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Notre résidence fait plus de 1 000 m² : sommes-nous automatiquement concernés ?
Non. La surface ne suffit pas : il faut qu'elle soit à usage tertiaire. La partie hébergement d'une résidence autonomie relève du logement, hors du champ du décret. Seules les surfaces des services associés (restauration, salles d'activités, blanchisserie…) comptent, et elles ne déclenchent l'obligation que si leur cumul atteint 1 000 m².
Qui déclare sur OPERAT quand la résidence est concernée : le propriétaire ou le gestionnaire ?
L'obligation est partagée entre le propriétaire et, le cas échéant, l'occupant, chacun pour les actions qui relèvent de lui. Dans une résidence gérée par un CCAS ou une association dans un bâtiment appartenant à la commune ou à un bailleur, les deux s'organisent pour qu'une déclaration complète soit faite avant le 30 septembre. Le guide du décret tertiaire.
Notre résidence est classée ERP : cela change-t-il quelque chose ?
Non. Le classement en établissement recevant du public relève de la réglementation de sécurité incendie. Le décret tertiaire ne regarde que deux choses : l'usage des surfaces, tertiaire ou non, et leur cumul par bâtiment ou par site.
Si nous ne sommes pas soumis, avons-nous quand même droit aux primes CEE ?
Oui. Les primes CEE financent des opérations d'économies d'énergie éligibles, que le bâtiment soit soumis ou non au décret tertiaire. Les exigences à respecter dépendent du classement du bâtiment, tertiaire ou résidentiel. Qui finance les travaux d'une résidence autonomie.
Notre résidence partage un site avec un EHPAD : comment compter ?
L'EHPAD, lui, relève du tertiaire dès 1 000 m². Sur un même site, les surfaces tertiaires s'additionnent : celles de l'EHPAD et celles des services de la résidence. La visite sur site fixe le périmètre exact, bâtiment par bâtiment.
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