Décret tertiaire 2030 : le guide complet

Le décret tertiaire en bref

Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, appelé « décret tertiaire », met en œuvre l'obligation de réduire la consommation d'énergie des bâtiments à usage tertiaire, prévue par la loi ELAN de 2018. Le dispositif est aujourd'hui désigné sous le nom d'« Éco Énergie Tertiaire ».

Son principe tient en deux phrases. D'abord, la consommation d'énergie finale de vos bâtiments tertiaires doit baisser par paliers jusqu'en 2050. Ensuite, vous en rendez compte chaque année sur une plateforme publique, OPERAT, gérée par l'ADEME.

Le décret ne vous impose aucun type de travaux. Il fixe un résultat, et vous laisse choisir les moyens : isolation, remplacement des équipements de chauffage, régulation, pilotage, éclairage, comportements des occupants. C'est une bonne nouvelle pour qui sait hiérarchiser ses travaux, et un piège pour qui attend 2029 pour s'en préoccuper.

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Le critère est double : des activités tertiaires, publiques ou privées, et une surface d'au moins 1 000 m². Concrètement, le décret vise :

• tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher de 1 000 m² ou plus ;
• toute partie d'un bâtiment à usage mixte qui héberge des activités tertiaires sur 1 000 m² ou plus ;
• tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site, dès lors que les surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m².

Bureaux, commerces, enseignement, hôtellerie, établissements de santé et médico-sociaux comme les EHPAD : la liste des activités tertiaires est large. Quelques exceptions existent, notamment les constructions provisoires, les lieux de culte et certaines activités opérationnelles de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure.

Sites multi-locaux : attention au cumul

Le seuil de 1 000 m² ne s'apprécie pas seulement bâtiment par bâtiment. Un établissement composé de trois bâtiments de 400 m² sur un même site n'en a aucun qui atteint le seuil seul, mais leur cumul, 1 200 m², le dépasse : le site est assujetti. À l'inverse, dans un immeuble tertiaire de plus de 1 000 m² partagé entre plusieurs occupants, chaque local tertiaire est concerné, même s'il est plus petit.

Propriétaire et locataire : une obligation partagée

Le propriétaire et, le cas échéant, le locataire sont tous deux responsables de l'atteinte des objectifs, chacun pour les actions qui relèvent de lui selon la répartition prévue au bail : le bâti et les équipements communs d'un côté, les usages et les équipements propres de l'autre. Les deux parties doivent se transmettre les informations nécessaires et s'organiser pour déclarer les consommations sur OPERAT.

Les objectifs : −40 %, −50 %, −60 % ou un seuil en valeur absolue

Le décret laisse le choix entre deux façons d'atteindre l'objectif, pour chaque échéance.

En valeur relative. Réduire la consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence que vous choisissez.

En valeur absolue. Atteindre un niveau de consommation exprimé en kWh par m² et par an, fixé par arrêté pour chaque catégorie d'activité (on parle de « Cabs »). Cette option intéresse surtout les bâtiments déjà performants, pour lesquels une baisse supplémentaire de 40 % n'aurait pas de sens.

Viser −40 % ne se fait pas en changeant quelques ampoules. Pour la plupart des bâtiments, il faut agir à la fois sur l'enveloppe (combles, planchers), sur la production de chaleur (chaufferie gaz ou fioul) et sur le pilotage des installations. D'où l'intérêt de bâtir un plan pluriannuel dès maintenant, plutôt qu'une course contre la montre en fin de décennie.

Choisir son année de référence

L'année de référence sert de point de départ au calcul de l'objectif en valeur relative. Elle ne peut pas être antérieure à 2010 et doit correspondre à une année pleine d'exploitation, dont vous pouvez justifier les consommations (factures, relevés).

Ce choix est stratégique : plus la consommation de l'année de référence est élevée, plus l'objectif de −40 % est accessible. Une année marquée par une activité réduite ou une fermeture partielle est rarement un bon choix. OPERAT ajuste par ailleurs les consommations en fonction des variations climatiques, pour comparer des années comparables.

OPERAT : déclarer ses consommations avant le 30 septembre

OPERAT (Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire) est la plateforme en ligne de l'ADEME sur laquelle sont déclarées les données du décret tertiaire.

Que faut-il déclarer ?

• les consommations annuelles d'énergie de l'année précédente, par type d'énergie (électricité, gaz, fioul, réseau de chaleur…) ;
• les surfaces et les activités exercées dans chaque entité ;
• l'année de référence et sa consommation, lors de la première déclaration.

Quand ?

Avant le 30 septembre. L'échéance porte chaque année sur les consommations de l'année précédente. Si votre déclaration n'est pas faite, régularisez sans attendre.

Qu'obtient-on en retour ?

OPERAT délivre une attestation numérique annuelle comportant la notation « Éco Énergie Tertiaire » de l'établissement. Elle situe votre trajectoire par rapport aux objectifs : c'est votre bulletin de notes énergétique, et un document que vos partenaires, vos tutelles ou vos occupants peuvent vous demander.

Les modulations : quand l'objectif peut être ajusté

Certains bâtiments ne peuvent pas raisonnablement atteindre −40 %. Le décret prévoit donc la possibilité de moduler les objectifs, sur la base d'un dossier technique justifiant :

• des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales qui empêchent certains travaux ;
• un coût manifestement disproportionné des actions au regard des économies attendues ;
• une évolution du volume de l'activité exercée dans le bâtiment.

La modulation ne s'improvise pas : le dossier technique repose sur une étude énergétique et sur des justificatifs chiffrés. Il ne dispense pas d'agir, il ajuste la cible. Mieux vaut donc l'envisager après avoir identifié les travaux réellement possibles, et ceux qui peuvent être financés.

Les sanctions prévues

Le dispositif prévoit une procédure graduée :

1. 1. Mise en demeurePar le préfet : de déclarer, en cas de défaut de déclaration sur OPERAT, ou d'établir un programme d'actions si les objectifs ne sont pas atteints.
2. 2. PublicationSur un site des services de l'État : le principe du « name and shame ».
3. 3. Amende administrativeEn l'absence de programme d'actions : jusqu'à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.

Au-delà de l'amende, le vrai coût du retard est ailleurs : une image dégradée auprès de vos tutelles, de vos financeurs ou de vos occupants, et une facture d'énergie qui ne baisse pas.

Le décret BACS : la GTB devient obligatoire

Le décret BACS (pour Building Automation and Control Systems) est une obligation distincte du décret tertiaire, mais qui concerne souvent les mêmes bâtiments. Il impose d'équiper les bâtiments tertiaires d'un système d'automatisation et de contrôle, autrement dit d'une gestion technique du bâtiment (GTB), lorsque les systèmes de chauffage ou de climatisation dépassent un certain seuil de puissance.

Une GTB permet de suivre et d'analyser les consommations, d'ajuster le fonctionnement des équipements et de détecter les dérives. C'est aussi l'un des leviers les plus directs pour avancer vers les objectifs du décret tertiaire : on ne réduit bien que ce que l'on mesure.

Les leviers de travaux pour atteindre −40 %

L'ordre compte. Réduire d'abord les besoins du bâtiment, puis moderniser la production de chaleur, évite de surdimensionner les équipements.

Les principaux leviers :

• Isolation des combles : laine minérale soufflée ou déroulée en combles perdus, avec la performance exigée par la fiche CEE. Souvent l'un des gestes les plus rentables.
• Isolation du plancher bas : flocage en sous-face de dalle, sur vide sanitaire, parking ou local non chauffé.
• Pompe à chaleur : remplacer ou hybrider une chaufferie gaz ou fioul, en air/eau ou eau/eau, avec un dimensionnement par bureau d'études.
• Régulation et GTB : piloter le chauffage zone par zone et selon l'occupation, en réponse aussi au décret BACS. Prime Genius ne réalise pas d'installation de GTB.
• Éclairage : des luminaires plus sobres et pilotés selon la présence.
• Exploitation et comportements : consignes de température, horaires de fonctionnement, maintenance des installations.

Le solaire en autoconsommation complète ces leviers en réduisant l'électricité achetée ; son effet sur votre trajectoire décret tertiaire s'examine au cas par cas, dans l'étude de votre site.

Financer les travaux sans CAPEX

La plupart des leviers ci-dessus ouvrent droit à des primes CEE, versées par les fournisseurs d'énergie dans le cadre du dispositif des certificats d'économies d'énergie. Elles peuvent se cumuler avec des subventions locales, régionales ou de l'ADEME, selon les règles de chaque aide.

Prime Genius monte ces dossiers, porte l'avance de trésorerie pour que les travaux démarrent sans attendre le versement des primes et, si un solde subsiste, structure un montage adapté : contrat de performance énergétique ou tiers-financement. Selon l'éligibilité de votre projet, tout ou partie des travaux est ainsi financé sans mobiliser votre budget d'investissement, et le reste à charge éventuel est chiffré avant signature. Comment fonctionne le financement zéro CAPEX.

Votre plan d'action en six étapes

1. 01

   Recenser votre parc

   Surfaces, activités, occupants : chaque bâtiment ou site assujetti, cumul des surfaces compris.

2. 02

   Rassembler vos consommations

   Factures d'énergie depuis 2010 si possible, pour choisir une année de référence pertinente et justifiable.

3. 03

   Déclarer sur OPERAT

   Consommations, surfaces, activités et année de référence, avant le 30 septembre de chaque année.

4. 04

   Établir le plan de travaux

   Une visite sur site identifie les opérations les plus efficaces et celles qui sont finançables.

5. 05

   Financer et réaliser

   Primes CEE, subventions, montage pour le solde ; travaux par des artisans RGE, contrôlés avant le dépôt.

6. 06

   Suivre chaque année

   Mesurer l'effet des travaux sur vos consommations, ajuster, préparer la marche suivante.

Prime Genius vous accompagne sur l'ensemble de ces étapes, avec un référent dédié : vos obligations et vos droits, la visite sur site, une proposition chiffrée, puis les travaux jusqu'au versement des primes. Découvrez qui nous sommes et notre approche pour les bâtiments tertiaires et bureaux.