Décret tertiaire pour des bureaux : viser −40 %

Quels bureaux sont concernés

Les bureaux sont l'exemple type de l'activité tertiaire visée par le décret n° 2019-771. L'article R. 174-22 du code de la construction et de l'habitation soumet à l'obligation les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail de tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur au moins 1 000 m², de toute partie de bâtiment mixte qui atteint ce seuil en cumulé, et de tout ensemble de bâtiments d'un même site dont les surfaces tertiaires cumulées l'atteignent.

En pratique, trois configurations reviennent sans cesse :

• le siège mono-occupant : un bâtiment, un propriétaire, un occupant ;
• l'immeuble multi-locataires : le propriétaire répond du bâti et des communs, chaque locataire de ses usages, même pour un plateau de quelques centaines de mètres carrés ;
• le campus : plusieurs bâtiments sur une même unité foncière, dont les surfaces s'additionnent.

Qui fait quoi entre bailleur et occupant se règle au bail. Propriétaire ou locataire : qui porte le décret tertiaire ?

Les objectifs à atteindre

Pour chaque échéance, deux voies. En valeur relative : −40 % en 2030, −50 % en 2040 et −60 % en 2050 de consommation d'énergie finale par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010. En valeur absolue : un niveau de consommation, en kWh par m² et par an, fixé pour la catégorie d'activité, les bureaux ayant la leur. OPERAT retient pour vous la voie la plus favorable.

Un immeuble déjà rénové peut viser le seuil absolu ; un immeuble des années 1970 chauffé au gaz a intérêt à bien choisir son année de référence et à planifier des travaux lourds dès maintenant.

Déclarer sur OPERAT

Chaque année avant le 30 septembre, vous déclarez sur OPERAT, la plateforme de l'ADEME, les consommations de l'année précédente par type d'énergie, les surfaces, les activités et, la première fois, l'année de référence. Pour des bureaux, la difficulté n'est pas la saisie : c'est de rassembler les factures d'électricité des plateaux, celles du gaz de la chaufferie et, parfois, les consommations du réseau de chaleur, entre un propriétaire et plusieurs locataires. Déclarer sur OPERAT, étape par étape.

Où en sont les bureaux

Le bilan OPERAT publié par l'ADEME en mai 2026 place les bureaux parmi les méta-catégories qui concentrent l'essentiel des surfaces et des consommations déclarées, avec l'enseignement, la santé, la logistique et le commerce. Sur les déclarations 2024 jugées fiables, l'objectif 2030 est déjà atteint, en proportion de la surface, pour plus de la moitié des cas dans les bureaux, un résultat meilleur que la moyenne du parc (47 % en surface). Le même bilan note que les open spaces représentent 10 % des entités de bureaux déclarées mais 15 % des surfaces.

L'autre moitié a cinq ans pour y arriver, et les marches suivantes exigeront des travaux structurels que les seuls gestes d'exploitation ne fourniront pas.

Les leviers de travaux dans un immeuble de bureaux

Le décret n'impose aucun travaux : il fixe un résultat. Dans des bureaux, les leviers les plus efficaces se cumulent dans cet ordre.

• Pompe à chaleur : remplacer ou hybrider la chaufferie gaz ou fioul, en air/eau ou eau/eau, dimensionnée par un bureau d'études sur les besoins réels de l'immeuble.
• Isolation des combles perdus : laine minérale soufflée ou déroulée, à la performance exigée par la fiche CEE, un chantier mené hors des plateaux.
• Isolation du plancher bas : flocage en sous-face de la dalle, depuis le parking ou le vide sanitaire, sans gêner les occupants.
• Éclairage et usages : luminaires sobres pilotés selon la présence, extinction des plateaux, consignes de température, horaires de la ventilation.
• Solaire en autoconsommation : des bureaux consomment en journée, quand la toiture ou les ombrières du parking produisent ; son effet sur la trajectoire s'examine dans l'étude du site.

Le décret BACS, l'autre obligation des bureaux

Information réglementaire distincte du décret tertiaire : le décret BACS impose un système d'automatisation et de contrôle (GTB) aux bâtiments tertiaires dont les systèmes de chauffage ou de climatisation dépassent 290 kW depuis le 1er janvier 2025 et, pour ceux qui dépassent 70 kW, à l'échéance du 1er janvier 2030 fixée par le décret n° 2025-1343, sous réserve des conditions de rentabilité prévues par le texte. Prime Genius n'installe pas de GTB ; nous vous signalons l'obligation, et le pilotage reste un levier utile pour tenir la trajectoire.

Financer les travaux sans CAPEX

Pompe à chaleur, combles, plancher bas : ces opérations ouvrent droit aux primes CEE, cumulables selon les règles de chaque aide avec des subventions locales, régionales ou de l'ADEME. Prime Genius monte les dossiers, porte l'avance de trésorerie pour que les travaux démarrent sans attendre le versement des primes et, s'il reste un solde, structure un contrat de performance énergétique ou un tiers-financement. Selon l'éligibilité de votre projet, tout ou partie des travaux est financé sans mobiliser votre budget d'investissement ; le reste à charge éventuel est chiffré avant signature. Le financement zéro CAPEX et notre page tertiaire et bureaux.