Décret tertiaire : ce que doit faire un EHPAD

Votre EHPAD est-il concerné par le décret tertiaire ?

Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit « décret tertiaire », s'applique à tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée d'au moins 1 000 m². L'hébergement médico-social de personnes âgées est une activité tertiaire : un EHPAD de 80 lits dépasse presque toujours ce seuil, et la plupart des établissements de 40 à 60 lits aussi.

Trois situations sont à examiner de près.

• Le bâtiment unique. Un EHPAD dont la surface de plancher atteint 1 000 m² est assujetti pour l'ensemble de ses locaux : chambres, lieux de vie, cuisine, lingerie, administration.
• Le site à plusieurs bâtiments. Une unité protégée, un pavillon d'accueil de jour, une aile administrative : les surfaces tertiaires d'un même site s'additionnent. Trois bâtiments de 400 m² font un site assujetti.
• L'EHPAD dans un ensemble plus grand. Un EHPAD rattaché à un centre hospitalier, ou mitoyen d'une résidence autonomie du même gestionnaire, partage souvent une unité foncière : le seuil s'apprécie alors sur le site entier.

Le doute sur l'appartenance des EHPAD au dispositif a été levé par la réglementation elle-même : l'arrêté du 20 février 2024 fixe des objectifs en valeur absolue, pour l'horizon 2030, aux « établissements médico-sociaux » et aux centres hospitaliers. Les EHPAD sont donc bien dans le champ, avec leurs propres repères de consommation.

Gestionnaire ou propriétaire : qui doit agir ?

L'obligation pèse sur le propriétaire et, le cas échéant, sur le preneur à bail, chacun pour les actions qui relèvent de lui selon le contrat qui les lie. Dans le secteur médico-social, cette répartition prend des formes variées :

• un EHPAD associatif ou privé locataire d'un bailleur ou d'une foncière : l'enveloppe et la chaufferie relèvent souvent du propriétaire, les usages et certains équipements du gestionnaire ;
• un EHPAD public rattaché à un centre hospitalier ou à un centre communal d'action sociale : le bâtiment appartient à la collectivité ou à l'hôpital, l'exploitation revient à la direction de l'établissement ;
• un groupe qui possède et exploite ses établissements : les deux rôles sont réunis, ce qui simplifie la décision mais pas le financement.

Dans tous les cas, les deux parties se transmettent les consommations et s'organisent pour qu'une déclaration complète soit faite. Quand nous accompagnons un EHPAD, ce point est traité dès le premier rendez-vous : savoir qui signe quoi évite de perdre un an.

Les objectifs d'un EHPAD : −40 %, ou un niveau fixé pour votre catégorie

Pour chaque échéance, le décret laisse le choix entre deux voies.

La valeur relative. Réduire la consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence. Cette année est une période de douze mois consécutifs comprise entre 2010 et 2022, dont vous pouvez justifier les consommations par vos factures. Pour un EHPAD, l'année choisie compte double : une année de forte activité et d'hiver rude donne une base haute, donc un objectif plus accessible.

La valeur absolue. Atteindre un niveau de consommation par mètre carré et par an, fixé par arrêté pour la catégorie « établissements médico-sociaux ». La plateforme OPERAT calcule ce niveau à partir de vos surfaces et de vos indicateurs d'intensité d'usage. Cette option intéresse surtout les bâtiments récents ou déjà rénovés.

Dans les deux cas, les consommations sont ajustées des variations climatiques : un hiver doux ne fait pas gagner un palier, un hiver froid ne le fait pas perdre.

Où en sont les EHPAD ?

Le rapport de l'Inspection générale des affaires sociales sur la transition énergétique des établissements sanitaires et médico-sociaux, publié en 2024, donne des repères utiles pour situer votre établissement.

• D'après les déclarations OPERAT exploitées par l'IGAS, la consommation des établissements médico-sociaux est passée de 201 kWh/m² sur l'année de référence à 165 kWh/m² en 2022, soit −18 % : la moitié du chemin vers 2030 est parcourue, l'autre moitié reste à faire.
• La dispersion est forte entre EHPAD : l'écart interquartile des consommations atteint 128 kWh/m². Deux établissements de même taille peuvent consommer du simple au double.
• Le parc vieillit : plus de 7 % des EHPAD déclarent des fenêtres à simple vitrage et 8 % une chaufferie au fioul, chiffres que l'IGAS juge probablement sous-estimés.
• Les actions de sobriété et de réglage des installations permettent, selon la mission, de l'ordre de 30 % d'économies ; elles ne suffisent pas à atteindre les paliers de 2040 et 2050, qui demandent des travaux sur l'enveloppe et la production de chaleur.

La leçon pour une direction : le premier palier peut se jouer sur le réglage et sur deux ou trois opérations ciblées ; les suivants ne se joueront pas sans un plan pluriannuel de travaux. Combien consomme un EHPAD, et où agir en premier.

OPERAT et le 30 septembre

OPERAT, la plateforme de l'ADEME, reçoit chaque année avant le 30 septembre les consommations de l'année précédente, par type d'énergie, avec les surfaces et les activités de chaque entité déclarée. Elle calcule les consommations ajustées du climat et délivre une attestation numérique annuelle, qui situe l'établissement sur sa trajectoire.

Pour un EHPAD, la difficulté n'est pas la saisie, c'est la préparation : retrouver les factures de l'année de référence, séparer les consommations d'une cuisine centrale partagée, répartir un compteur commun avec une résidence voisine. Nous avons détaillé la démarche pas à pas : déclarer un EHPAD sur OPERAT.

Les modulations : quand l'objectif peut être ajusté

Le décret prévoit que les objectifs puissent être modulés sur dossier technique, pour trois motifs : des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales qui empêchent certains travaux ; un coût manifestement disproportionné des actions au regard des économies attendues ; une évolution du volume d'activité. Pour un EHPAD, ce dernier point se traduit par les indicateurs d'intensité d'usage saisis sur OPERAT, qui ajustent automatiquement l'objectif.

Une modulation ne dispense pas d'agir et ne s'obtient pas sur simple demande : elle repose sur une étude énergétique et sur des justificatifs chiffrés. Elle s'envisage après avoir identifié les travaux réellement possibles, pas à leur place.

Les sanctions prévues

La procédure est graduée et conduite par le préfet.

1. 1. Mise en demeureDe transmettre les données manquantes sous trois mois, ou d'établir un programme d'actions avec échéancier lorsque les objectifs ne sont pas atteints.
2. 2. PublicationSur un site internet des services de l'État, du document retraçant les mises en demeure restées sans effet : le « name and shame ».
3. 3. Amende administrativeEn l'absence de programme d'actions ou en cas de non-respect du programme : jusqu'à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.

Pour un établissement financé par l'assurance maladie et le département, et évalué par ses tutelles, la publication pèse plus lourd que l'amende. Et la facture d'énergie, elle, ne baisse pas.

Le décret BACS, en passant

Obligation distincte, le décret BACS impose un système d'automatisation et de contrôle (gestion technique du bâtiment, GTB) lorsque la puissance des systèmes de chauffage ou de climatisation dépasse 290 kW, échéance 2025, puis 70 kW, échéance 2030. Les chaufferies collectives de nombreux EHPAD franchissent le second seuil. Prime Genius n'installe pas de GTB : nous le signalons pour que votre plan pluriannuel l'intègre, aux côtés des travaux que nous finançons et pilotons. Le détail figure dans notre guide général du décret tertiaire.

Les travaux qui comptent pour un EHPAD

Un EHPAD chauffe en continu, produit beaucoup d'eau chaude et abrite des résidents fragiles. L'ordre des travaux en découle : réduire d'abord les besoins du bâtiment, puis moderniser la production de chaleur, sans jamais interrompre les soins.

• Isoler par le haut et par le basLaine minérale soufflée ou déroulée en combles perdus, flocage en sous-face du plancher bas : deux chantiers menés hors des chambres, à la performance exigée par la fiche CEE.
• Remplacer ou hybrider la chaufferieUne pompe à chaleur air/eau ou eau/eau, dimensionnée par un bureau d'études, fait baisser fortement l'énergie finale consommée pour le chauffage et l'eau chaude.
• Produire une partie de l'électricité sur placeToiture ou ombrières de parking financées par Prime Genius ; l'effet sur votre trajectoire s'examine dans l'étude de votre site.
• Régler et suivreConsignes de température, horaires, maintenance : les gestes d'exploitation qui expliquent une bonne part des −18 % déjà constatés dans le secteur.

Avec ces leviers, un EHPAD peut viser jusqu'à −40 % en 2030. Le bon dosage dépend de votre bâtiment : c'est l'objet de la visite sur site.

Financer les travaux sans CAPEX

L'isolation des combles, celle du plancher bas et la pompe à chaleur ouvrent droit aux primes CEE, versées par les fournisseurs d'énergie dans le cadre du dispositif des certificats d'économies d'énergie. Selon éligibilité, elles se cumulent avec d'autres financements du secteur médico-social, que nous passons en revue dans les financements d'un EHPAD.

Prime Genius monte ces dossiers, porte l'avance de trésorerie pour que les travaux démarrent sans attendre le versement des primes et, s'il reste un solde, structure un montage adapté : contrat de performance énergétique ou tiers-financement. Le reste à charge éventuel est chiffré avant signature. Comment fonctionne le financement zéro CAPEX.

Votre plan d'action en six étapes

1. 01

   Recenser le site

   Bâtiments, surfaces de plancher, activités, propriétaire et gestionnaire de chaque entité.

2. 02

   Rassembler les factures

   Depuis 2010 si possible, pour choisir une année de référence haute et justifiable.

3. 03

   Déclarer sur OPERAT

   Consommations, surfaces, activités et année de référence, avant le 30 septembre.

4. 04

   Visiter l'établissement

   Combles, planchers, chaufferie, eau chaude : le relevé du gisement avec vos équipes techniques.

5. 05

   Financer et réaliser

   Primes CEE, subventions cumulables, avance de trésorerie ; artisans RGE, photos horodatées, contrôle COFRAC.

6. 06

   Suivre chaque année

   Mesurer l'effet des travaux sur la déclaration suivante, ajuster, préparer la marche de 2040.

Un référent dédié suit l'ensemble, du premier échange au versement des primes. Votre projet est qualifié sous 7 jours. Découvrez notre approche des EHPAD et établissements de santé.

Les EHPAD de votre département

Notre plateforme 360 recense, département par département, les EHPAD de la base FINESS et les repères du décret tertiaire qui s'y appliquent. Choisissez le vôtre :

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