Les financements d'un EHPAD : CEE, PAI, ORENO, fonds vert
Primes CEE, plan d'aide à l'investissement de la CNSA, dispositif ADEME, fonds vert, aides régionales : les financements de la rénovation énergétique d'un EHPAD existent, mais aucun ne suffit seul et chacun a ses règles. Ce guide les passe en revue, dans l'ordre où nous les mobilisons, pour que votre établissement rénove sans toucher à son budget d'investissement.
Le contexte, en chiffres publics
L'énergie pèse, le budget d'investissement manque.
Les repères ci-dessous viennent du rapport de l'IGAS sur la transition énergétique des établissements sanitaires et médico-sociaux (2024).
Pourquoi empiler les financements
Un EHPAD arbitre son budget d'investissement entre des projets qui ne se comparent pas : une mise aux normes incendie, un rail de transfert, un appel à projets de la tutelle, et la rénovation énergétique. Cette dernière passe souvent après, parce que ses bénéfices apparaissent dans le budget de fonctionnement, sur la facture d'énergie, alors que son coût tombe dans l'investissement.
La réponse n'est pas un financement miracle, c'est un empilement : des primes CEE d'abord, des subventions ensuite, un montage pour le solde si nécessaire, et une avance de trésorerie pour que le chantier n'attende pas le versement des aides. Selon l'éligibilité de votre projet, tout ou partie des travaux se finance ainsi sans mobiliser votre budget d'investissement. C'est ce que nous appelons le zéro CAPEX ; le reste à charge éventuel est toujours chiffré avant signature.
L'empilement, dans l'ordre
- 01Primes CEE
- 02Subventions cumulables (PAI, fonds vert, région, ADEME)
- 03CPE ou tiers-financement
- 04Reste à charge éventuel
Pendant le chantier, l'avance de trésorerie est portée par Prime Genius : l'établissement ne finance pas l'attente des primes.
Les primes CEE : le premier financeur, sans seuil de projet
Le dispositif des certificats d'économies d'énergie oblige les fournisseurs d'énergie, les « obligés », à financer des économies d'énergie. Ils versent pour cela des primes aux maîtres d'ouvrage qui réalisent des opérations éligibles. Pour un EHPAD, les opérations les plus courantes sont l'isolation des combles perdus, l'isolation du plancher bas par flocage et le remplacement ou l'hybridation de la chaufferie par une pompe à chaleur.
Trois caractéristiques en font le socle du financement d'un EHPAD :
- Pas de montant minimal de projetUne isolation de combles seule, sur un bâtiment de 1 200 m², est finançable. C'est ce qui distingue les primes CEE du PAI et de la plupart des appels à projets.
- Pas de condition de statutEHPAD public, associatif ou commercial : le dispositif regarde les travaux et leur conformité à la fiche CEE, pas le maître d'ouvrage.
- Une règle de calendrier stricteLe dossier doit être engagé avant la signature du devis ou du marché de travaux. Des travaux signés sans cela ne peuvent plus être valorisés : contactez-nous avant de signer.
Prime Genius agit en mandataire : nous montons le dossier, faisons réaliser les travaux par des artisans RGE formés aux exigences des primes, documentons chaque étape par des photos horodatées, faisons contrôler les travaux par un organisme accrédité COFRAC et déposons le dossier jusqu'au versement. Sur les gros volumes, nous mettons les obligés en concurrence. Et nous portons l'avance de trésorerie. Vous avez déjà une entreprise ou un marché en cours ? Nous valorisons aussi vos travaux, à condition d'intervenir avant la signature.
Le plan d'aide à l'investissement de la CNSA
Le PAI est l'aide à l'investissement immobilier des établissements et services médico-sociaux, gérée par les agences régionales de santé. Dans le cadre du Ségur, la CNSA indique avoir consacré 1,5 milliard d'euros sur 2021-2025 à la rénovation, à la reconstruction et à l'amélioration des performances énergétiques, dont 990 millions pour les EHPAD et 155 millions pour les résidences autonomie et l'habitat inclusif.
Deux règles conditionnent son intérêt pour un projet énergétique :
- Un seuil de projet. « Depuis 2022, le plan d'aide à l'investissement de la CNSA ne finance plus de projet dont le montant des travaux est inférieur à 800 000 euros TTC. » Le PAI vise des opérations lourdes de restructuration ou de reconstruction, pas une isolation de combles isolée.
- Une campagne annuelle. Chaque année, une instruction fixe les enveloppes régionales et les priorités. Pour 2026, l'instruction DGCS/SD5/CNSA/DAPO/2026/96 du 9 juillet 2026 rappelle « l'importance d'adapter le bâti des établissements médico-sociaux accueillant des personnes âgées aux enjeux climatiques » et demande aux ARS de faire remonter l'utilisation des crédits avant le 15 novembre 2026.
Depuis 2023, les dossiers types du PAI comportent des indicateurs de transition énergétique : remplacement des chaudières au fioul, gain énergétique, baisse des émissions associées au projet. Un programme qui combine restructuration et performance énergétique est donc bien placé. Pour un projet sous le seuil, ou pour la part énergétique d'un projet plus large, les primes CEE prennent le relais.
En pratique. Au-dessus de 800 000 € TTC de travaux : PAI auprès de votre ARS, avec les primes CEE sur les opérations éligibles du programme, selon les règles de cumul de l'instruction en vigueur. En dessous : primes CEE opération par opération, complétées des aides de votre territoire.
ORENO, le dispositif de l'ADEME pour l'hébergement médico-social
L'ADEME a ouvert en 2026, dans son catalogue d'aides, un dispositif ORENO consacré à l'hébergement social et médico-social, qui vise à accélérer la rénovation énergétique et l'adaptation au changement climatique de ces établissements. Ses conditions (porteurs éligibles, taux, seuil, calendrier) sont publiées sur le site de l'ADEME et évoluent d'une édition à l'autre : nous les vérifions au moment de votre projet plutôt que de les figer ici.
Ce qu'il faut retenir pour une direction : il s'agit d'un dispositif de rénovation performante, qui s'adresse à des programmes ambitieux et structurés, pas à une opération isolée. Il s'examine donc avec le PAI, dans la même logique de programme pluriannuel, les primes CEE restant mobilisables sur les opérations éligibles.
Le fonds vert : pour les EHPAD portés par une collectivité
Le fonds vert finance notamment la « rénovation énergétique des bâtiments publics locaux ». Ses porteurs éligibles sont les collectivités territoriales et leurs groupements ; les projets visent la rénovation énergétique ou l'amélioration du confort d'été de bâtiments existants, sur la base d'une étude thermique qui démontre le gain. Le dossier se dépose auprès du préfet de département, qui l'instruit ; le taux de subvention peut atteindre 80 %.
Pour un EHPAD, la question est donc celle du maître d'ouvrage : un bâtiment communal mis à disposition d'un EHPAD public, ou porté par un groupement de collectivités, peut entrer dans le champ. Un EHPAD associatif ou privé, non. Dans le premier cas, le fonds vert se combine aux primes CEE sur les opérations éligibles, selon les règles de cumul fixées par l'édition en cours.
Aides locales, ADEME, montages : compléter le plan
Selon votre région et votre territoire, d'autres aides s'ajoutent quand leurs règles de cumul le permettent : aides régionales à la rénovation du patrimoine médico-social, aides locales, dispositifs de l'ADEME. Nous les identifions pour votre établissement et montons les dossiers correspondants.
Quand un solde subsiste après primes et subventions, deux montages peuvent le porter :
- Le contrat de performance énergétiqueIl lie les travaux à un objectif d'économies d'énergie mesuré dans la durée. Nous le structurons avec nos bureaux d'études partenaires quand il permet de couvrir le solde.
- Le tiers-financementUn financeur extérieur porte tout ou partie de l'investissement restant, remboursé dans le temps. Une option pour les programmes importants, étudiée au cas par cas.
Enfin, le solaire sans investissement est une offre de Prime Genius en propre : nous finançons la centrale, en toiture ou en ombrières de parking, et l'établissement consomme l'électricité produite sans investir. Les modalités sont précisées dans votre étude.
Le traitement comptable d'un contrat de performance énergétique ou d'un tiers-financement dépend de ses clauses : faites-le valider par votre expert-comptable ou votre commissaire aux comptes.
Dans quel ordre les mobiliser
L'ordre n'est pas neutre, parce que chaque financeur regarde le plan de financement des autres. Notre méthode pour un EHPAD :
- Qualifier les opérations éligibles aux primes CEE dès la visite sur site : combles, plancher bas, chaufferie. C'est la base la plus sûre et la plus rapide du plan.
- Positionner le projet par rapport au seuil du PAI : au-dessus de 800 000 € TTC, le programme se construit avec votre ARS ; en dessous, il se construit sur les primes et les aides de territoire.
- Recenser les aides de votre territoire et, si le maître d'ouvrage est une collectivité, le fonds vert.
- Chiffrer le solde et proposer, s'il y a lieu, un contrat de performance énergétique ou un tiers-financement.
- Porter l'avance de trésorerie pendant le chantier, puis déposer chaque dossier jusqu'au versement.
Vous décidez en connaissance de cause, avec un reste à charge éventuel connu avant toute signature. Le détail des six briques du financement zéro CAPEX.
Le calendrier d'une année
Visite et qualification
Votre projet est qualifié sous 7 jours ; la visite relève le gisement et les opérations éligibles aux primes CEE.
Engagement du dossier CEE
Avant toute signature de devis ou de marché : la condition pour que les travaux soient valorisés.
Campagne PAI de votre ARS
Instruction annuelle publiée au printemps ou à l'été ; en 2026, remontée des crédits par les ARS avant le 15 novembre.
Déclaration OPERAT
Avant le 30 septembre, pour les établissements assujettis au décret tertiaire : vos travaux s'y liront l'année suivante.
Travaux, contrôle, versement
Artisans RGE, photos horodatées, contrôle COFRAC, dépôt et suivi jusqu'au paiement des primes.
Un référent dédié suit l'ensemble du plan de financement, du premier échange au dernier versement. Pour situer ces financements dans le projet global de votre établissement : notre approche des EHPAD et établissements de santé et ce que le décret tertiaire demande à un EHPAD.
Et maintenant
Un plan de financement pour votre EHPAD, pas une brochure.
La visite sur site et le compte rendu chiffré sont la seule façon de savoir ce que votre établissement peut mobiliser : opérations éligibles, aides de votre territoire, position par rapport au seuil du PAI, reste à charge éventuel.
- Isolation des combles et du plancher basDeux opérations finançables par les primes CEE, menées hors des chambres. Isoler un EHPAD.
- Décret tertiaireCe que votre établissement doit viser, déclarer, et à quel rythme. Le décret tertiaire pour un EHPAD.
- Plusieurs établissementsUn plan de financement se construit aussi à l'échelle d'un parc. Un plan pour tout un parc d'EHPAD.
Questions fréquentes
Vos questions, nos réponses
Votre question n'y figure pas ? Un référent Prime Genius vous répond.
Peut-on cumuler les primes CEE et le PAI de la CNSA ?
Les primes CEE sont versées par les fournisseurs d'énergie, le PAI par l'assurance maladie via les ARS : ce sont deux financeurs distincts, chacun avec ses règles. Le cumul se vérifie dossier par dossier, au regard de l'instruction PAI en vigueur et du plan de financement présenté à l'ARS. Nous l'examinons avec vous avant de déposer quoi que ce soit, et nous chiffrons le reste à charge éventuel en conséquence.
Notre projet est inférieur à 800 000 € : quelles aides restent possibles ?
Depuis 2022, le PAI de la CNSA ne finance plus de projet dont le montant des travaux est inférieur à 800 000 € TTC. En dessous de ce seuil, les primes CEE restent mobilisables sans montant minimal, opération par opération : isolation des combles, du plancher bas, pompe à chaleur. Les aides régionales et de l'ADEME s'examinent au cas par cas, selon votre territoire.
Un EHPAD privé peut-il bénéficier des primes CEE ?
Oui. Le dispositif des certificats d'économies d'énergie ne distingue pas le statut du maître d'ouvrage : EHPAD public, associatif ou commercial, les travaux éligibles ouvrent droit aux primes dès lors qu'ils respectent les exigences de la fiche CEE et que le dossier est engagé avant la signature du devis.
Qui avance l'argent entre le début des travaux et le versement des aides ?
Les primes CEE sont versées après les travaux, le contrôle et la validation du dossier. Prime Genius porte cette avance de trésorerie : les entreprises sont payées, le chantier démarre, et votre établissement n'a pas à financer l'attente. Comprendre le financement zéro CAPEX.
Le fonds vert est-il accessible à un EHPAD ?
Le fonds vert s'adresse aux collectivités territoriales et à leurs groupements, pour la rénovation énergétique et le confort d'été de leurs bâtiments. Un EHPAD peut en relever quand le maître d'ouvrage est une collectivité, par exemple pour un bâtiment communal mis à disposition. La demande se dépose auprès du préfet de département, qui instruit les dossiers.
Et si nous avons déjà choisi notre entreprise de travaux ?
Nous pouvons monter et valoriser vos dossiers de primes CEE et de subventions en mandat ou en courtage, à une condition : que le dossier soit engagé avant la signature du devis ou du marché de travaux. Des travaux déjà signés sans cela ne peuvent plus être valorisés. La valorisation CEE de vos travaux.
Échange gratuit, sans engagement
Parlons du financement de votre EHPAD
Un référent Prime Genius vous rappelle pour faire le point sur votre bâtiment, vos obligations et les financements mobilisables.