Le conseil syndical
Il repère le besoin (chaudière vieillissante, charges en hausse, sol froid au rez-de-chaussée), fait venir les bons interlocuteurs, examine la proposition et porte le projet auprès des autres copropriétaires.
Du conseil syndical au vote : préparer l'AG
Un projet de rénovation énergétique ne se gagne pas le soir de l'assemblée générale. Il se gagne avant : par un dossier lisible, un reste à charge connu, des copropriétaires informés et une résolution rédigée sans ambiguïté. Voici la méthode, les majorités applicables et ce que contient la résolution.
Trois rôles
Le conseil syndical propose, le syndic organise, l'assemblée décide.
Les projets qui aboutissent respectent cette répartition. Ceux qui échouent la court-circuitent : un syndic seul face à des copropriétaires qui découvrent le sujet en séance.
Le syndic
Il inscrit la question à l'ordre du jour, joint les pièces à la convocation, rédige la résolution avec la majorité applicable, et exécute la décision une fois votée.
L'assemblée générale
Elle décide. Pour qu'elle décide bien, chaque copropriétaire doit avoir compris avant la séance ce qu'il vote, ce que cela coûte et ce que cela change pour lui.
La méthode
Quatre étapes avant le vote, dans cet ordre.
Nommer le besoin
Le conseil syndical formule ce qui ne va plus : pannes de chaufferie, charges, inconfort au rez-de-chaussée. Il nous contacte avant tout devis, condition du versement des primes.
Visite et proposition
Votre référent visite la chaufferie, le parking, les combles. Vous recevez une proposition chiffrée : opérations, primes CEE, subventions, reste à charge éventuel, calendrier.
Informer avant la séance
Le conseil syndical présente la proposition aux copropriétaires en amont, par courrier, réunion d'information ou permanence. Les questions se posent avant l'AG, pas pendant.
Rédiger la résolution
Le syndic inscrit la question à l'ordre du jour et rédige la résolution avec la majorité applicable, les pièces jointes à la convocation. Le jour venu, l'assemblée vote un projet connu.
Les majorités
Ce que dit la loi du 10 juillet 1965 pour les travaux d'économies d'énergie.
Trois articles à connaître, et une passerelle qui change tout. Votre syndic confirme la majorité applicable à la rédaction exacte de votre résolution.
Article 25 : la majorité de tous les copropriétaires. Les « travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre » sont votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents (article 25, f). C'est la règle de principe pour une pompe à chaleur collective, l'isolation des combles ou le flocage du parking.
Article 25-1 : la passerelle. Si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité de l'article 25, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. S'il n'atteint pas le tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois, sur un projet identique, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Article 24 : les voix exprimées. La majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les absents et les abstentions ne comptent pas : c'est la majorité la plus accessible, celle du second vote de l'article 25-1.
Article 26 : pas pour ces travaux. La double majorité, membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, vise d'autres décisions : acquisitions ou dispositions immobilières, modification du règlement de copropriété pour la jouissance des parties communes. Les travaux d'économies d'énergie n'en relèvent pas.
La résolution
Ce qu'une résolution de travaux énergétiques doit contenir.
Une résolution claire se vote mieux et se conteste moins. Elle s'appuie sur la proposition chiffrée que vous recevez après la visite. Sa rédaction juridique revient au syndic ; voici ce qu'elle a besoin de dire.
- L'objetLes travaux décidés, précisément : remplacement ou hybridation de la chaufferie, isolation des combles, flocage de la dalle du parking, avec leur périmètre.
- Le coût et son financementLe montant des travaux, les primes CEE et subventions mobilisées, l'avance de trésorerie portée par Prime Genius, le reste à charge éventuel et sa répartition selon les règles de l'immeuble.
- Le mandat donné au syndicPour signer les documents nécessaires, engager le dossier de primes et suivre le chantier.
- Le calendrierPériode d'intervention envisagée, hors saison de chauffe pour une chaufferie, par zones pour un parking.
Avec Prime Genius
Un dossier qui tient debout sans nous dans la salle.
Notre travail est d'arriver à l'assemblée avec un projet déjà compris. La proposition chiffrée est conçue pour être jointe à la convocation ; votre référent répond aux questions du conseil syndical et du syndic pendant toute la préparation. Une fois le vote acquis, les travaux sont menés par des artisans RGE de notre réseau, contrôlés par un organisme accrédité COFRAC, et le dossier de primes est suivi jusqu'au versement.
- La chaufferie collectiveRemplacer ou hybrider la chaudière gaz ou fioul. La pompe à chaleur collective en copropriété.
- Le parkingFloquer la sous-face de la dalle, sans entrer dans les logements. Isoler le parking.
- La prime, côté syndicQui perçoit, quand nous contacter, quelles pièces. La prime CEE pour le syndic.
Questions fréquentes
Vos questions, nos réponses
Votre question n'y figure pas ? Un référent Prime Genius vous répond.
À quelle majorité se votent des travaux d'économies d'énergie en copropriété ?
À la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non : c'est l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise expressément les « travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ». Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers des voix, l'assemblée vote immédiatement une seconde fois à la majorité de l'article 24 (article 25-1). Votre syndic confirme la majorité applicable à la résolution telle qu'elle est rédigée.
Que se passe-t-il si le projet n'obtient pas le tiers des voix ?
L'article 25-1 prévoit qu'une nouvelle assemblée générale, convoquée dans les trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité de l'article 24. C'est une seconde chance, à condition de ne pas modifier le projet entre les deux assemblées. Dans les faits, un projet qui n'atteint pas le tiers des voix a surtout manqué de préparation en amont.
La double majorité de l'article 26 s'applique-t-elle ?
Pas aux travaux d'économies d'énergie, qui relèvent de l'article 25. L'article 26, la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, vise d'autres décisions : actes d'acquisition ou de disposition, modification du règlement de copropriété pour la jouissance des parties communes, par exemple.
Le conseil syndical peut-il consulter Prime Genius avant l'AG ?
Oui, et c'est le bon moment. Après la visite de l'immeuble, votre référent remet une proposition chiffrée et répond aux questions du conseil syndical et du syndic pendant la préparation de l'ordre du jour, pour que la résolution soit claire et que les copropriétaires votent en connaissance de cause.
Les copropriétaires doivent-ils avancer le montant des primes ?
Non. Prime Genius porte l'avance de trésorerie : les travaux démarrent sans attendre le versement des primes CEE et des subventions. Le reste à charge éventuel est chiffré avant le vote et appelé selon les modalités décidées en assemblée. Le financement zéro CAPEX.
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Préparons votre assemblée générale
Un référent Prime Genius vous rappelle pour faire le point sur votre bâtiment, vos obligations et les financements mobilisables.